Lavori in condominio: quali adempimenti per l’amministratore?

La legge prevede alcuni obblighi per il condominio che faccia eseguire dei lavori nelle parti comuni. Per individuare questi obblighi è necessario fare una distinzione fra lavori edili (es. ristrutturazione della facciata del palazzo) e lavori non edili (es. pulizia delle scale, lavori di giardinaggio nel verde condominiale).

LAVORI EDILI

In questo caso il condominio ha gli stessi obblighi previsti per il committente privato cittadino.

Committente è, come precisato dal Ministero del Lavoro, l’amministratore condominiale il quale viene quindi assoggettato agli obblighi previsti dalla legge e alle relative responsabilità.

Di seguito i principali obblighi.

Verifica dell’idoneità tecnico-professionale dell’impresa
Il committente deve verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa a cui affida i lavori e ciò avviene mediante la richiesta della documentazione che dimostri il possesso dei requisiti necessari per svolgere quel tipo di lavoro (anche quelli relativi alla correttezza della sua posizione fiscale e contributiva).
La verifica dell’idoneità tecnico-professionale deve essere fatta non solo al momento dello svolgimento dei lavori ma anche quando l’impresa debba svolgere attività preliminari ai lavori, come sopralluoghi preventivi. L’amministratore-committente ha quindi l’obbligo di effettuare una verifica seria e sostanziale in merito al possesso delle capacità professionali e della esperienza di coloro che sono chiamati ad operare nel condominio.
Nomina del Coordinatore per la Sicurezza in Fase di Progettazione (CSP) e/o del Coordinatore per la Sicurezza in Fase di Esecuzione (CSE)
La nomina del Coordinatore per la Sicurezza in Fase di Progettazione (CSP) e/o del Coordinatore per la Sicurezza in Fase di Esecuzione (CSE) diventa necessaria a seconda del tipo di opere che si vogliono effettuare.
Nel caso in cui i lavori debbano essere svolti da più imprese e/o lavoratori autonomi, anche non contemporaneamente, il committente deve nominare un “coordinatore per la progettazione dei lavori” e un “coordinatore per l’esecuzione dei lavori”. Questi soggetti sono figure tecniche (es. geometri, ingegneri, architetti) con specifiche capacità che hanno compiti di coordinamento, di verifica e di vigilanza del rispetto delle norme di sicurezza e salute dei lavoratori coinvolti nell’esecuzione dei lavori.
Se i lavori da eseguire sono di importo inferiore a Euro 100.000,00 e non necessitano di permesso di costruire, il committente può nominare solo il coordinatore per l’esecuzione dei lavori.
Durante i lavori il committente deve vigilare che i soggetti che eseguono i lavori mantengano i requisiti di idoneità professionale e deve vigilare che il coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione svolga correttamente il suo lavoro.
Notifica agli organi di vigilanza
Prima dell’inizio delle attività, il committente deve inviare agli organi di vigilanza competenti per territorio (ASL, Direzione Provinciale del lavoro) la “notifica preliminare” prevista dalla legge, che deve contenere una serie di informazioni come la natura dei lavori, l’inizio e la durata prevista degli stessi, il numero dei lavoratori coinvolti, ecc.
Copia di questa notifica deve essere affissa in modo visibile presso il cantiere e deve essere trasmessa anche al Comune (nel caso di lavori che richiedano un provvedimento di autorizzazione).

In conclusione l’’amministratore diventa il garante della sicurezza dei lavoratori incaricati a svolgere i lavori nel condominio e deve diligentemente vigilare sul cantiere sollecitando l’osservanza e il rispetto delle misure di sicurezza. In ogni caso l’amministratore può delegare questi compiti ad un soggetto chiamato dalla legge “Responsabile dei lavori”, al quale passano anche le relative responsabilità: sarà lui a fare tutti i controlli sulla documentazione delle imprese, a nominare se necessario i coordinatori e a predisporre ed inviare la notifica preliminare. Ovviamente occorre scegliere qualcuno in possesso dell’esperienza e competenza necessarie, perché l’amministratore è comunque chiamato a rispondere del professionista scelto e del suo operato.

LAVORI NON EDILI

Nel caso in cui il condominio affidi ad un’impresa o ad un lavoratore autonomo lo svolgimento di lavori non edili (es. pulizia delle scale, manutenzione degli impianti condominiali) è necessario verificare, per individuare gli adempimenti di legge, se il condominio può definirsi datore di lavoro. Si pensi alla tipica situazione in cui il condominio assume un portiere con alloggio: in questo caso il condominio – vale a dire l’amministratore – diventa datore di lavoro e scattano per lui alcuni precisi obblighi di legge.

Quali sono gli obblighi dell’amministratore-datore di lavoro? Di seguito i più importanti.

Verifica dell’idoneità tecnico-professionale dell’impresa o del lavoratore autonomo
L’amministratore deve verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa o del lavoratore autonomo a cui affida il lavoro o il servizio e ciò avviene mediante la richiesta della documentazione, anche in autocertificazione, che dimostri il possesso dei requisiti necessari per svolgere quel tipo di lavoro o di servizio.
Predisposizione del Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenze (DUVRI)
Il DUVRI è un documento che deve predisporre l’amministratore-datore di lavoro e che contiene l’individuazione dei rischi derivanti da sovrapposizioni di più attività presenti in condominio (lavorazioni interferenti) nel caso di affidamento di lavori a soggetti esterni (es. lavori di giardinaggio) e le relative misure di sicurezza da adottare per eliminarli o ridurli al minimo. Il DUVRI ha quindi la finalità della tutela della sicurezza dei lavoratori che fanno capo ai soggetti coinvolti nei lavori o servizi che si svolgono presso il condominio, quindi lavoratori del condominio, delle imprese appaltatrici, dei subappaltatori.
L’amministratore deve allegare il DUVRI al contratto che stipula con il soggetto a cui affida un lavoro o servizio a favore del condominio (es. contratto di appalto con un’impresa di pulizie).

Quali sono gli obblighi dell’amministratore che non è datore di lavoro?

In questo caso l’amministratore non ha obblighi specifici di legge.

Tuttavia è sempre consigliabile effettuare una verifica dell’idoneità tecnico-professionale dei soggetti incaricati a svolgere il lavoro o il servizio presso il condominio e fare un’analisi dei rischi presenti in condominio al fine di mitigare o eliminare eventuali pericoli.